管理費用はできるだけ節減するそのためには、日噴から管理費の中身をチェックして節減できるものは節減し、将来どうしても必要となる修繕費用を賄うため、少しでも積立金を増やしていくことが大切なのです。
管理会社に言われるままに管理費用として食いつぶしていたのではダメなのです。
毎年の決算が黒字ということだけで安心するのではなく、いくら積立金に回せているのか、将来の必要額は確保できる見込があるのか十分検討しなくてはならないのです。
マンションはいつまでも新しくきれいで永久に不滅だと思ったら大変な間違いです。
適切な管理と修繕を続けてこそ快適に暮らすことができるのですが、それでもいつかは建て替えなければいけないときが来ることを、肝に銘じなければなりません。
なんだか、だんだん大変な気持ちになられたかもしれませんが心配はいりません。
なぜなら、あなたがこの本を読んでいるからです。
あなたのマンションには、問題意識を持ったあなたがいるのですから大丈夫です。
お互い頑張りましょう。
売れ残り住戸の管理費等は誰か払うの?私が立候補して管理組合の理事になったのは第2期からなのですが、それには理由があります。
ほかのマンションでも多いのではないかと思うのですが、私のマンションでも部屋番号順で理事を務めることになっていました。
私は5号室なので第5期が順番なのですが、第1期の定期総会の決算書を見て「変だなあ?J と思い、総会で質問してみてこれは危ないと思ったので、あえて立候補して理事になったのです。
1・管理会社はなぜ積立金の不足に触れようとしないのか何が危ないかといえば、管理組合がしっかりしていないことをいいことに、管理会社が無茶なことをしているのが明らかになったからです。
というのは、第1期の決算書によると、修繕積立金が収入予定額に対し大幅に不足が生じているうえ、未収金も計上されていなかったのです。
つまり、誰かが払わずに、しかも管理組合も債権を放棄しているため、未収金に計上されていなかったのです。
誰が修繕積立金を払っていないのか管理会社は何の説明もしないどころか、修繕積立金に不足が生じていることさえ触れようとしなかったのです。
私が総会で質問しなければ、そのまま承認の決議が行なわれ、金額にして約96万円が消えてしまうところだったのです。
2・管理組合が万全でないときこそ管理会社のチェックが必要どうしてこんなことになったのでしょうか。
管理組合の理事は決算案を見ておかしいとは思わなかったのでしょうか。
たぶん、わからなかったのだと思われます。
一般的に、管理組合の理事でなくても、決算書に詳しい人などそういるものではありません。
管理会社がこれが決算書ですと言えば、おおかたの場合はそのまま総会に諮り、承認されることになってしまうのではないでしょうか。
もう一つ原因があります。
それは、私のマンションが売り出されたのがパプルがはじけた平成3年で、引渡しが平成4年2月だったため、当初かなりの売れ残り住戸が発生したことによります。
その結果、第1期の理事をすべき1号室の入居者が少なく、管理組合の理事会自体が実質的な活動ができていなかったのです。
このため、決算書のチェックはおろか、理事会すら満足にできる状況ではなかったといえます。
3・売れ残り住戸の管理費等は販売会社が負担しなければならないでは、なぜ管理会社は未収金について何の説明もしなかったのでしょうか。
それとも、本当は誤りに気がついていなかったのでしょうか。
そうではないのです。
気がついていながら知らん振りをしていたのです。
なぜかと言うと、未収金の発生の原因者がマンションの販売会社だったからです。
どうして未収金が発生したかというと、売れ残り分の住戸の修繕積立金の支払いを、販売会社が拒んでいたからなのです。
マンション(区分所有建物)は引渡しを受けた時点から、所有者全員で費用を負担しなければなりません。
したがって、売れ残り分の住戸の管理費、修繕積立金はその住戸が売れるまでの聞は、所有者である販売会社が負担しなければならないのです。
これについての裁判の判例でも、販売会社の負担を認める方向で定着してきているようですから、万一争いになっても大丈夫です。
しかし、マンション販売会社の中には、売買契約書や管理規約の中に売れ残り分の住戸の管理費、修繕積立金については販売会社は負担しなくてもよいという条文を入れている場合もあると聞きますが、もちろん、こんな販売会社はまともな会社ではありませんので注意してください。
4・管理会社はどうしても販売会社のほうを向いて仕事をしてしまう私のマンションの場合、管理会社も、販売会社には一応そのことを説明したようなのですが、パプルの末期に建設し売り出したため、販売会社も予想以上の売れ残り住戸をかかえ、将来必要となる修繕積立金まで負担したくないと管理会社に泣きついたようなのです。
しかし、さすがに管理費については、その年の管理に必要なお金なので穴をあけるわけにもいかないため、売れ残り住戸の分も支払っていたのです。
そこまで管理会社はちゃんと知っておきながら、ほっかぶりして販売会社の意向に沿おうとしていたのです。
前にも説明したように、管理会社としては、仕事をもらった販売会社に迷惑なことはしたくないのです。
その結果、管理会社は発注者である管理組合に対し裏切り行為をしたといってもいいのです。
管理組合もパカにされたものですが、果たしてあなたのマンションは大丈夫でしょうか。
5・管理組合の理事には区分所有者なら誰でもなれる以上のようなことを総会の場で解き明かすこととなってしまったため、そこまで口を出した以上は私自身何らかの協力をする道義的責任があると思い、役員改選議案では部屋番号順で2号室とされていたのですが、あえて立候補して理事に加わることとしたのです。
ところが、総会に立ち会っていた管理会社の担当者は、私の立候補による理事就任を、部屋番号順に理事を選任する当初の申し送り/レールに反するためダメだと言い出したのです。
これには私も驚かされました。
立候補者がいるのに部屋番号順の申し送りルールが優先し、立候補者は理事になれないなどという詑弁を使うような管理会社は許せません。
では、なぜ部屋番号順の申し送りルールがあるのかというと、誰も理事などという面倒な役にはなりたくないのが大多数のため、部屋番号順にしておけば簡単に決められるし、やるほうもあきらめがつきやすいからです。
立候補者がいるのに、部屋番号順の申し送りルールを優先する必要などないのです。
管理会社の担当者は、総会では単なるオフ.ザーパー、またはアドバイザー、あるいは準備係兼進行補助者のはずなのに、困ったものです。
あなたのマンションの決算書をみてください。
収入すべき金額は毎年ちゃんと入金されていますか。
未収金の額が膨らんでいませんか。
横着をして、管理会社の担当者に大丈夫かと聞くだけではダメですよ。
私の経験からも、自分の目で確かめなければいけないことがわかってもらえたと思います。
決算書の見方も後ほど説明しますから、面倒くさがらずに最後まで読んでくださいね。
管理費等の滞納にはどう対処する?管理費等の支払いが遅れる人や、長期間の滞納者はいませんか。

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